Регистрация
Авторские права

Вдохните душу в каждый уголок! Наполните смыслом и радостью обстановку!
Вложите кусочек себя в окружающий быт! Пусть магия очага обретает силу!
И в Вашем доме будет хорошо всем!







О межевании земель
19.04.2011 08:38

 

Уважаемые читатели!

Предлагаю Вашему вниманию небольшую статью о межевании земель с ответами на наиболее часто задаваемые вопросы....

Давайте для начала разберемся, откуда взялось само понятие межевания придомовой территории. Конечно, всем хотелось бы, чтобы так называемая придомовая территория принадлежала жильцам дома по умолчанию, но не все так просто.


Владелец квартиры получает это право только после того, как участок вносится в Единый государственный реестр и получает кадастровый номер.


Но и это еще не все.


Согласно статье 36 Земельного кодекса жилец имеет право и на участок под домом, и на прилегающую территорию. И очень часто чиновники, пользуясь юридической неграмотностью населения, оформляют в пользование жильцов только землю, на которой построен дом. Но как же этим участком воспользоваться, если на нем дом стоит? А вот территорией около дома можно воспользоваться. И если не оформить правильно межевание придомовой территории, то ею легко сможет воспользоваться кто-нибудь другой. К примеру, неоднократно случалось так, что на придомовой территории, на самом деле принадлежащей жильцам, организовывали парковку или вообще возводили еще один дом!


Поэтому, первое, что специалист по межеванию придомовой территории сделает или посоветует Вам сделать - это прописать в заявлении с просьбой сформировать и оформить в собственность участок именно формулировку "Участок под многоквартирным домом и прилегающую к нему территорию". В противном случае чиновники выделят участок, ограничивающийся только домом. Второе, что рекомендуют профессионалы, это просить не "выделить участок", а сформировать его.



Конечно, при межевании придомовой территории существует много бюрократических преград, но также есть немало преград, связанных с субъективными заблуждениями самих жильцов. Первое из них - это миф о том, что межевание придомовой территории невозможно в доме, не имеющем ТСЖ. Но это совсем не так! Получение прав на землю в доме без ТСЖ возможно, но в противном случае этим участком будет легче распоряжаться.


Вторым по распространенности заблуждением является: "Я против частной собственности на землю, она принадлежит народу!". В такой ситуации обязательно нужно оформить межевание придомовой территории, так как участок достанется кому-нибудь другому.
Таким образом, обратившись к специалисту, вы узнаете, что согласно "Земельному кодексу" и "кадастру" у каждого жильца даже многоквартирных домов есть право на придомовую территорию, и каждый их них является законным владельцем этой земли. Вам объяснят основные "подводные камни" межевания придомовой территории и способы их преодоления. Профессионалы также помогут извлечь пользу из межевания придомовой территории и правильно оформить ее в пользование.


Жилищный кодекс РФ и другие федеральные законы говорят, что собственникам помещений в многоквартирных домах принадлежит общее имущество, в том числе жители имеют право на земельный участок, на котором стоит дом. В связи с этим всегда возникает вопрос межевания придомовой территории. Площадь придомового участка рассчитывается по количеству этажей в доме, числу квартир и многим другим показателям. В спорных случаях, когда на территории, подлежащей межеванию, имеется, например, детская площадка, расположенная возле нескольких домов, она делится поровну на все находящиеся рядом дома. После проведения межевания жильцы дома могут получить право на управление придомовой территорией, ее дальнейшее благоустройство. Собственность на домовую территорию предоставляет дополнительные гарантии от уплотнительной застройки.



Оформление земли под многоквартирным домом, – это сложный процесс, который без помощи профессионалов может длиться годами. Как правило, жильцы, объединившись, обращаются в землеустроительную компанию, которая будет представлять их интересы на всех этапах данной процедуры: сбор заявлений от собственников, межевание, получение документов БТИ и прочее.


Ответы на наиболее задаваемые жителями вопросы в отношении межевания земельных участков под многоквартирными домами.


1. Для чего необходимо межевание?

Межевание – это установление границ земельного участка. Оно позволяет реализовать собственниками помещений многоквартирного дома свое право на земельный участок под домом. Конституцией Российской Федерации гражданам и их объединениям гарантировано право частной собственности на землю.


С вступлением в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 1 марта 2005 года, установлена процедура реализации права собственности на земельные участки под многоквартирными домами. В силу статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок с момента его формирования и постановки на государственный кадастровый учет переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.


При приобретении в собственность земельного участка собственники помещений в многоквартирном доме могут владеть, пользоваться и распоряжаться таким земельным участком, в установленном порядке решать вопросы по благоустройству территории, ее обустройству, возможности размещения спортивных, детских, хозяйственных площадок, малых архитектурных форм, парковки, установки временных сооружений, в том числе реконструкцией, строительства, смогут обезопасить своих детей, в том числе путём возведения ограждения.


В сформированных границах вопросы использования территории решаются строго по согласованию с жителями. Межевание позволит определить четкие границы ответственности управляющих компаний за содержание общего имущества (благоустройства, окос травы, рубка и посадка древесно-кустарниковой растительности, уборка мусора).


2. Что будет если межевание не сделано?


Очевидно, что проведение таких работ нужно, прежде всего, собственникам помещений в многоквартирном доме.


Если не оформлены права на участок (не проведено межевание) то:


– с учетом градостроительных нормативов на нем, без согласия жителей близлежащих домов, могут быть размещены объекты капитального строительства (магазин, кафе, сауна) или временные объекты (металлические гаражи, автостоянка и др.);

– отсутствуют основания требовать с управляющих компаний благоустройства и уборки дворовой территории. Нет конкретного лица, которое несет ответственность за содержание детских и спортивных сооружений;

– в соответствии с действующим законодательством с 2010 года жилой дом не сможет участвовать в программе по капитальному ремонту и получить денежные средства из Федерального бюджета, то есть капитальный ремонт будет осуществляться только за счет средств собственников помещений в доме;

– в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации отсутствует возможность проведения реконструкции, капитального ремонта многоквартирного дома.


Выполнение межевания позволит избежать земельного спора с собственниками помещений дома, расположенного на смежном земельном участке, что как показывает практика, происходит часто.


Судебные разбирательства такого рода тянутся годами. Однако если границы участка установлены должным образом, с координированием на местности, достаточно пригласить специалиста, который в любой момент может восстановить спорную границу и четко указать ее местонахождение в натуре.


3. Кто может проводить межевание?


Действующим земельным и жилищным законодательством Российской Федерации предусмотрено выполнение работ по формированию земельных участков под многоквартирными домами органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации.


В настоящее время межевание осуществляется:

– согласно графику работ под муниципальными многоквартирными домами за счет средств городского бюджета;

– в рамках осуществления органами местного самоуправления полномочий в сфере градостроительства при разработке проектов межевания территорий города – также из городского бюджета.


В то же время, возможно формирование таких участков по инициативе самих собственников многоквартирных домов.


В таком случае собственники помещений принимают решение на общем собрании о формировании земельного участка, выбирают на собрании уполномоченное лицо, а затем данное лицо обращается в подрядную организацию, имеющую лицензию на право проведения землеустроительных работ.


В соответствии с действующим законодательством возможно обращение в Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом  с заявлением об изготовлении схемы земельного участка на кадастровом плане.


В тех случаях, когда изготовление такой схемы возможно (имеется вся необходимая информация: планы технической инвентаризации, съемка земельного участка, информация об объектах недвижимости на земельном участке и др.),


Комитетом изготавливается, согласовывается и утверждается данная схема, после чего с такой схемой уполномоченное лицо обращается в указанную выше подрядную организацию и заключает с ней договор на выполнение кадастровых работ в отношении земельного участка.


4. Процедура по межеванию - если домом управляет управляющая компания, если создано товарищество собственников жилья?


Различия, кем управляется дом - управляющей компанией или товариществом собственников жилья - для проведения работ по формированию земельного участка нет, так как осуществление мероприятий по определению границ земельных участков относится к полномочиям общего собрания. Управляющие компании или товарищества собственников жилья занимаются хозяйственной деятельностью в рамках заключенных договоров.


5. Какова стоимость работ?


Работы по формированию границ земельного участка подрядными организациями оплачиваются собственниками помещений в многоквартирных домах либо лицами, заключившими соответствующий договор. Стоимость работ определяется указанным договором и, как показывает практика на территории города, может колебаться в среднем от 15 до 35 тысяч рублей.


6. Как определяются границы земельного участка в случае возникновения спорных ситуаций при их определении?


Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.


Согласно пункту 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.


В соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Размер земельного участка определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилым зданием и иными объектами недвижимости, входящими в состав общего имущества собственников помещений дома, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их обслуживания (функционирования) с учетом соблюдения градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями.


При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.


Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы земельного участка под многоквартирным домом устанавливаются по фактически существующим границам (Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 года № 1223 «Об утверждении положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах»).


7. С кем согласовываются границы земельного участка при межевании?


С введением Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» согласование местоположения границ проводится только с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:


1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);

2) пожизненного наследуемого владения;

3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);

4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).


8. Сроки межевания.


Сроки межевания определяются сторонами (заказчиком и исполнителем) и устанавливаются договором на выполнение работ. Как показывает практика, данные сроки колеблются от 1,5 до 4 месяцев.


9. Сколько процентов голосов многоквартирного дома необходимо для принятия решения по вопросу межевания земель?


Порядок проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, голосования и принятия решений регламентирован статьями 45-48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются 50 процентами от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме.


10. Земельный участок в собственность передается или это все-таки аренда.


Как уже говорилось ранее, право собственности на земельный участок под многоквартирным домом регламентировано жилищным законодательством, за исключением тех случаев, когда земельный участок не может быть передан в собственность в силу закона, например, участок изъят из оборота или ограничен в обороте. В таких случаях земельный участок предоставляется в аренду.


11. Земельный участок в общей долевой собственности – каждый владелец квартиры владеет своей долей и может распоряжаться ею, или здесь есть какие-то ограничения?


Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). В соответствии с гражданским законодательством распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.


Согласно статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в состав общего имущества многоквартирного дома входит все имущество дома (крыша, перекрытия, несущие конструкции, оборудование и т.д.), в том числе и земельный участок.


Собственники помещений дома владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Органом управления домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором и принимаются те или иные решения в отношении распоряжения общим имуществом дома, в том числе и в отношении земельного участка.


12. Как быть, если в доме есть встроенно-пристроенные помещения? Юридические лица (магазины) как они будут принимать участие в межевании?


Согласно статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации все имущество многоквартирного дома, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.


Следовательно, юридические лица, являющиеся собственниками помещений в таком доме (магазины, кафе и др.), должны принимать участие как в принятии на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решения в отношении формирования земельного участка, так и в процессе самого формирования земельного участка. Жилищным законодательством в отношении формирования земельного участка предусмотрены равные права для всех собственников помещений как жилых, так и нежилых.


13. Кадастровая стоимость земельных участков


Территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости  бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога признаваемыми таковыми в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения по письменному заявлению землепользователя. Также сведения о кадастровой стоимости земельных участков размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.


14. Будут ли льготы по оплате налога на землю инвалидам, ветеранам и т.д. (федеральные и областные льготники)


Налоговый Кодекс не предусматривает полного освобождения от уплаты налога для физических лиц.


Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то собственники помещений в этом доме признаются налогоплательщиками земельного налога в доле, пропорциональной общей площади помещений в этом доме, принадлежащих им на праве собственности.


При налогообложении земельным налогом для некоторых категорий физических лиц предусмотрено уменьшение налоговой базы на необлагаемую налогом сумму в размере 10000 рублей (пункт 5 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).


Установленный вычет применяется только в отношении одного земельного участка, расположенного на территории одного муниципального образования.


Следовательно, если налогоплательщик, имеющий право на уменьшение налоговой базы на необлагаемую налогом сумму, обладает несколькими земельными участками, которые расположены на территории города, то уменьшение налоговой базы на необлагаемую налогом сумму производится в отношении только одного из этих участков.


При этом налогоплательщик должен самостоятельно определить, в отношении какого земельного участка налоговая база будет уменьшена на необлагаемую налогом сумму в размере 10000 рублей.


Например: ветеран Великой Отечественной войны, имеет в собственности земельный участок с кадастровой стоимостью 12000 рублей. В данном случае, земельный налог будет исчислен физическому лицу с суммы превышения кадастровой стоимости над необлагаемой суммой, то есть с 2000 рублей.


Исходя из вышеизложенного следует, что на собственников помещений в доме будут распространяться льготы, установленные пунктом 5 статьи 391 Кодекса в виде не облагаемой налогом суммы в размере 10000 рублей.


Согласно настоящему Кодексу, кадастровая стоимость для исчисления земельного налога уменьшается на указанную сумму у следующих категорий физических лиц:


1) Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации, полных кавалеров ордена Славы;


2) инвалидов, имеющих III степень ограничения способности к трудовой деятельности, а также лиц, которые имеют I и II группу инвалидности, установленную до 1 января 2004 года без вынесения заключения о степени ограничения способности к трудовой деятельности;


3) инвалидов с детства;


4) ветеранов и инвалидов Великой Отечественной войны, а также ветеранов и инвалидов боевых действий;


5) физических лиц, имеющих право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом РСФСР «О социальной защите граждан, подвергшихся радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», в соответствии с Федеральным законом от 26 ноября 1998 года № 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча» и в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 года № 2-ФЗ «О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне»;


6) физических лиц, принимавших в составе подразделений особого риска непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;


7) физических лиц, получивших или перенесших лучевую болезнь или ставших инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику. Для уменьшения налоговой базы на необлагаемую налогом сумму, налогоплательщику необходимо представить в налоговый орган по месту нахождения земельного участка соответствующие документы, подтверждающие право на льготу.


15. Можно ли будет установить ограждение отмежеванной территории?


По данному вопросу уполномоченному представителю собственников помещений в многоквартирном доме необходимо обратиться в Управление градостроительства и архитектуры Администрации города, где в индивидуальном порядке рассмотрят возможность установки ограждения земельного участка в соответствии с градостроительными нормами.


16. Теплотрассы и др. коммуникации на отмежеванной территории: кто несет ответственность за сохранность и ремонт этих коммуникаций. Обязан ли собственник коммуникаций платить за транзит по земле собственникам дома?


Коммуникации находятся на балансе обслуживающих организаций, которые поставляют коммунальную услугу. Бремя содержания (сохранность, ремонт) имущества несет собственник такого имущества (статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации). При формировании земельного участка устанавливаются охранные зоны инженерных коммуникаций, в границах которых указанные организации осуществляют эксплуатацию сетей.


17. Ремонт дороги вдоль дома, элементов благоустройства (детские площадки, хозяйственные площадки) за чей счет это все будет ремонтироваться?


Согласно пункту 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты общего имущества в многоквартирном доме, в том числе расположенные на земельном участке детские площадки, вешала, контейнерные площадки и др., должны ремонтироваться и содержаться за счет самих участников долевой собственности в многоквартирном доме.


Комментарии:

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Обновлено 31.07.2014 19:11
 
Что будет с деньгами, собираемыми на кап. ремонт многоквартирного жилого дома?
 
 
 
Категория: Общие опросы
Главная

maphomefeedback

Copyright © 2017. Янтарный.