Регистрация
Авторские права

Вдохните душу в каждый уголок! Наполните смыслом и радостью обстановку!
Вложите кусочек себя в окружающий быт! Пусть магия очага обретает силу!
И в Вашем доме будет хорошо всем!







Правовое регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов
14.09.2012 10:36

 

В последние годы в республике не снижается острота проблемы своевременного завершения строительства многоквартирных домов и соблюдения имущественных прав граждан, участвующих в долевом строительстве жилья, так называемых «дольщиков».

 

 

 

Одной из причин невыполнения застройщиками обязательств по передаче жилья дольщикам выступает финансовая нестабильность организаций, в ряде случаев приводящая к их банкротству.


Ситуация осложняется и тем, что некоторые недобросовестные застройщики, пользуясь неосведомленностью и юридической непросвещенностью граждан, получили от них денежные средства на строительство домов по договорам займа, предварительным и инвестиционным договорам, форма и условия которых не обеспечивают получение жилья в собственность.


Несоблюдение гражданами правил заключения таких договоров привело к невозможности эффективной защиты их имущественных прав. Данные обстоятельства диктуют необходимость правового просвещения населения в этой сфере, в первую очередь, будущих дольщиков.


Одним из основополагающих правовых актов в этих вопросах является Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», нормы которого действуют с апреля 2005 года (далее — Закон об участии в долевом строительстве или Федеральный закон № 214-ФЗ). Этот закон устанавливает гарантии имущественных прав граждан в процессе строительства многоквартирных домов.


Еще более усилены такие гарантии, повышен уровень правового регулирования отношений Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ, которым в Закон об участии в долевом строительстве и другие нормативные акты внесены определенные изменения.


Не ограничиваясь коррективами в законодательстве, следует отметить, что по Закону об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства многоквартирного дома только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения (в том числе в сети «Интернет») и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации правоустанавливающих документов на земельный участок, предоставленный для строительства.


Привлечение застройщиком денежных средств для строительства жилья допускается только по трем основаниям:


1) заключение договора участия в долевом строительстве;

  • выпуск эмитентом (застройщиком) облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством о ценных бумагах;
  • в рамках деятельности жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам об инвестиционной деятельности по строительству не допустима.


До оформления договорных отношений потенциальному дольщику следует определить, может ли сторона по договору иметь статус застройщика, поскольку решение этого вопроса имеет важное значение для признания законной всей сделки. Учитывая внесенные в Федеральный закон № 214-ФЗ изменения, застройщиком может выступать юридическое лицо, имеющее разрешение на строительство и владеющее земельным участком, предназначенным для строительства многоквартирного дома, на праве собственности, аренды, субаренды.


Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и должен содержать следующие условия: 
— определение конкретного объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение); 
— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику; 
— цена договора, сроки и порядок ее уплаты; 
— гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее чем пять лет со дня передачи объекта участнику долевого строительства).

При отсутствии в договоре этих условий и его государственной регистрации договор считается незаключенным.


Человеку, желающему в договорном порядке участвовать в долевом строительстве жилья, важно учитывать, что цена договора может складываться из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство дома и средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.


В новой редакции изложена статья 18 Закона об участии в долевом строительстве, в которой предусмотрен закрытый перечень целей использования денежных средств, уплачиваемых по договору. Денежные средства граждан могут быть израсходованы застройщиком только на строительство объекта, возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, прав на земельный участок, подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий, проведение их государственной экспертизы, строительство систем инженерно-технического обеспечения, подключение (присоединение) многоквартирного дома к этим сетям, заключение договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры.



Денежные средства участников долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, могут расходоваться последним по своему усмотрению. 
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: 
— разрешение на строительство; 
-технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома; 
— заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; 
— проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; 
— документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. 
Кроме того, на основании ч.2 ст.20 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу: 
— учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации застройщика, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; 
— утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика; аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.


В силу статей 6 и 7 Федерального закона № 214-ФЗ передача застройщиком гражданину объекта долевого строительства осуществляется не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для всех дольщиков. В случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора.


Качество передаваемого объекта долевого строительства должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.


Передача квартиры застройщиком и принятие ее участником долевого строительства оформляется передаточным актом, подписываемым сторонами, не ранее чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.


Сторона, не исполнившая обязательств по договору, обязана уплатить другой стороне неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.


В частности, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи квартиры гражданину, участвующему в долевом строительстве, застройщик уплачивает ему неустойку (пени) двойной размер 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.



Кроме того, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора либо потребовать его расторжения в судебном порядке в случаях, предусмотренных статьей 9 Федерального закона № 214-ФЗ, в том числе при прекращении или приостановления строительства многоквартирного дома.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.



Контроль за соблюдением законодательства о защите прав потребителей осуществляет Управление Роспотребнадзора по Удмуртской Республике, которое дает оценку договорам на предмет включения в них условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, и привлекает к административной ответственности виновных лиц, нарушающих права граждан.


На территории республики управление в области строительства, архитектуры, градостроительной деятельности, проведение анализа состояния строительного рынка осуществляет Министерство строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики (426069, г. Ижевск, ул. Песочная, д. 9, тел./факс 59–88–52, 59–87–97).


Это министерство контролирует соблюдение органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности, принимает меры по устранению выявленных нарушений, координирует деятельность Инспекции государственного строительного надзора (426004, г.Ижевск, ул. Удмуртская, д. 205, тел./факс 66–09–66, 68–39–00) по контролю (надзору) в области градостроительной деятельности, в том числе долевого строительства многоквартирных домов.


Должностные лица Инспекции вправе в установленном порядке принимать меры к наказанию в административном порядке виновных лиц, допустивших нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (ст. ст. 14.28, 23.64 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), обращаться в суды общей юрисдикции с исками в защиту прав граждан-участников долевого строительства. Кроме того, сотрудники Инспекции наделены полномочиями по обращению в арбитражный суд с заявлениями о приостановлении на определенный срок деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также о ликвидации застройщика в предусмотренных законом случаях.


Решение вопросов предотвращения фактов незаконного привлечения строительными и риэлтерскими организациями денежных средств граждан, проведение проверок сведений о противоправном использовании застройщиком денежных средств, их хищении, преднамеренном либо фиктивном банкротстве хозяйствующих субъектов относятся к компетенции органов внутренних дел.


Органы прокуратуры в соответствии с Федеральным законом «О прокуратуре Российской Федерации» при осуществлении надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина не подменяют иные государственные органы, не вмешиваются в оперативно-хозяйственную деятельность организаций. Мерами прокурорского реагирования прокуроры добиваются законности, своевременности и полноты исполнения полномочий органами государственного управления и контроля, органов местного самоуправления.


Разрешение вопросов исполнения застройщиком обязательств по предоставлению жилья либо по возврату внесенных денежных средств относится к исключительной компетенции суда.

 
Источник Прокуратура УР

Комментарии:

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Обновлено 14.09.2012 10:44
 
Что будет с деньгами, собираемыми на кап. ремонт многоквартирного жилого дома?
 
 
 
Категория: Общие опросы

maphomefeedback

Copyright © 2017. Янтарный.